Yüzde 25'lik kira artış sınırı 1 Temmuz'da kalkıyor: Kiracıların hakları neler?

İki yıldır süren konut kiralarındaki yüzde 25'lik artış sınırı 1 Temmuz'da sona eriyor.

Sabah gazetesinden Merve Bilkay'ın haberine göre, bu tarihten sonra kira artışında üst sınır, son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranına göre belirlenecek. Ev sahipleri yılda bir kez zam yapabilecek ve bu zam TÜFE oranını geçemeyecek. İşte bu yeni düzenlemenin kiracılar ve ev sahipleri için getirdiği hukuki haklar ve yükümlülükler:

Yılda Bir ve TÜFE Oranında Zam

İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan'ın belirttiği gibi, Borçlar Kanunu'na göre ev sahipleri kiracılara yılda bir kez, sözleşme yenileme döneminde zam yapabilir. Bu zam oranı TÜFE kadar olabilir ve ev sahiplerinin TÜFE oranı üzerinde zam isteme hakkı yasal olarak yoktur. Ancak, kiracı 5 yılını doldurduysa ve kira fiyatı piyasanın çok gerisinde kaldıysa, taraflar arasında anlaşarak bir fiyat güncellemesi yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi dava açabilir ve mahkeme, bölgedeki rayiç bedel üzerinden bir kira belirler.

Hukuki Haklar ve Mahkeme Yolları

Avukat Ece Değer Kalyoncu'nun açıklamalarına göre, 1 Temmuz'daki düzenlemeden sonra 5 yılını doldurmayan kiracılar, ev sahibi ile anlaşamazsa "Kira Uyarlama Davası" açabilirler. Bu dava, olağanüstü durumlar (enflasyon, salgın hastalık, dolar kuru, deprem vb.) nedeniyle kiraların uyarlanmasını talep eder. 5 yıldır evinde kiracısı olan ev sahipleri ise "Kira Tespit Davası" açabilirler. 

Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki Anlaşmazlıklar

- TÜFE oranının üstünde zam: Kiracılar, haksız kira artışı durumunda "Sebepsiz Zenginleşme" hükümlerine göre dava açabilir veya ilamsız icra yoluna başvurabilir.
- Kiracının kira ödememesi: Ev sahipleri, TÜFE oranına uygun zam yaptığı halde kiracı kira ödemezse, tahliye davası veya icra yoluna başvurabilir.
  
Kira Uyarlama Davası Şartları

- Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olmalı.
- Bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamalı.
- Söz konusu durum, borçlunun ifasını dürüstlük kuralına aykırı derecede zorlaştırmalı.
- Borçlu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.

Kira Tespit Davası Şartları

- Taraflar arasında kira sözleşmesi olmalı (yazılı veya sözlü).
- Davayı açmakta hukuki yarar bulunmalı.

Hangi Hallerde Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir?

- Kira uyarlaması davası: Kira bedelinin çevre evlere oranla düşük kalması halinde.
- Sözleşme yenilememe: 11. yılın sonunda.
- Sözleşme maddelerinin ihlali: Kira kontratındaki maddelerin ihlal edilmesi.
- Konut ihtiyacı: Birinci dereceden kan bağı olan kişinin konut ihtiyacı.
- Tadilat veya satış: Evin tadilata alınması ya da satılması.
- Tahliye taahhüdü: Kiracının tahliye taahhüdü imzalaması.
- Ödenmemiş kira: İhtarname çekildikten sonra 30 gün içinde kira ödenmemesi.
- Başka evin varlığı: Kiracının aileden birinin aynı kentte evi olması.
- Ceza davası: Kiracı ve ev sahibi arasında açılan ceza davası bulunması.
- Zarar verici davranışlar: Kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar içinde olması.

Kiracıların ve ev sahiplerinin bu hukuki hak ve yükümlülükleri bilmeleri, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.